Igre 
Tržište nekretnina - igralište bogatih: Da li će u 2023. kupovina stana biti nemoguća misija za prosečnog građanina
Komentari15/01/2023
-17:58
Da li su cene kvadrata dostigle maksimum ili će nastaviti da rastu u galopu i u 2023. godini. To je dilema koja muči sve one koji su na pragu da kupe svoju prvu nekretninu. Sve okolnosti proteklih meseci i godina - od epidemije virusa korona, preko rata u Ukrajini, do visoke inflacije, vinule su cene kvadrata u nebo i udaljile ih od tog sna. Stručnjaci smatraju da ni u novoj godini onima koji planiraju da kupe stan na kredit neće biti lako da se skuće.
Prosečna cena kvadrata u Beogradu premašila je 2.200 evra u trećem kvartalu, a koliko su u prestonici kupci u proseku plaćali stan krajem prošle godine znaće se narednih dana kada Republički geodetski zavod objavi najnoviji izveštaj. Prema podacima iz agencija za nekretnine, cene su nastavile trend rasta, naročito u centralnim gradskim opštinama.
Profesor Ekonomskog fakulteta u Beogradu Dejan Molnar kaže za Euronews Srbija da je rast kamatnih stopa na stambene kredite prethodnih meseci smanjio krug onih koji mogu da koriste bankarske zajmove i pojave se kao kupci stambenog prostora.
"Svaki dodatni procentni poen kamatne stope ostavlja jedan segment potencijalnih kupaca "izvan igre". To bi moglo da izazove smanjenje tražnje i pad cena u nekom trenutku. Ovo je posebno važno kada se ima u vidu da cene nekretnina u najvećoj meri zavise od privrednog rasta koji usporava, nivoa životnog standarda stanovništva koji je pod udarom inflacije i uslova pod kojima banke odobravaju stambene kredite koji se pogoršavaju", objašnjava Molnar.
Profesor navodi da je u trećem kvartalu 2022. godine došlo do osetnog pada udela kupljenih stanova putem stambenih kredita sa 33 na 25 odsto u odnosu na 2021. godinu, kao i da je broj prodatih stanova u trećem kvartalu bio manji za 5,6 odsto u odnosu na isti period 2021. godine.
"Ukoliko se ima u vidu činjenica da je tokom prethodnih osam kvartala, počev od juna 2020, bio prisutan rast kupoprodaja stanova, može se zaključiti da je došlo do "hlađenja" tržišta u izvesnoj meri mada cene i dalje beleže porast. Smanjivanje učešća kreditnih sredstava u kupovini nekretnina u prvoj polovini godine, uz očekivano dalje smanjivanje u drugoj polovini 2022. godine i tokom cele 2023. godine definitivno će imati uticaj na smanjivanje tražnje za nepokretnostima u Srbiji", smatra Molnar.
"Za kreditne kupce nijedan scenario nije dobar"
Direktor za procene u kompaniji za promet nekretina CBRE Nebojša Nešovanović kaže za Euronews Srbija da su "pravi kupci stanova", koji ih kupuju da bi u njima živeli, uglavnom i kreditni klijenti, a da se očekuje dalji rast euribora, tako da će krediti biti i manje povoljni nego sada. Dodaje da za one koji bi trebalo da se zaduže praktično nijedan scenario nije dobar.
Povezane vesti
"Ukoliko cene ostanu stabilne ili ako budu dalje rasle, biće i mnogo manje povoljno nego što je sada da se kupi. Ukoliko bi cene pale, za šta bi trebalo da se zaista desi neki crni scenario ozbiljnog privrednog pada, koji bi pratio rast nezaposlenosti, nekretnine bi mogle da budu povoljnije, ali bi u toj situaciji poslovi biti neizvesniji. Biće pritiska i na plate, tako da tim ljudima opet neće biti povoljno. Ako privreda bude dobro prevazišla krizu, cena će ići gore uz visoke kamate, a ukoliko nam u ekonomiji bude išlo loše, najviše će i osetiti ljudi koji normalno rade i zarađuju", ukazuje Nešovanović.
profimedia
On napominje da za ljude koji rade neke prosečne i "normalne poslove" i treba da kupe nekretnine to postaje dramatično, zato što sve teže mogu da plaćaju zakupninu, a gotovo nemoguće im je da kupe stanove.
"I onda se postavlja pitanje kako će mlade učiteljice, policijaci ili vozači, čistači moći da kupe bilo kakav stan i da žive u ovom gradu. Ko će da nam uči decu i da čisti ulice i ostalo... Ako ovo potraje, moramo misliti kako da to rešimo. Stvarno je loša opcija da Beograd postane grad bogatih u kome ljudi koji rade "normalne poslove" ne mogu da priušte da žive. To je loše i za bogate i za državu i za sve.To nije naš hroničan problem, ali može da se održi duži period, ako se trend rasta cena nastavi", smatra Nešovanović.
Očigledan pad kreditnih kupaca
Izvršni direktor u agenciji City Expert Miloš Mitić kaže za Euronews Srbija kaže da je primetno da privreda polako ulazi u recesiju zbog inflacije i napominje da su kamatne stope i više nego udvostručene, što je utucalo na pad broja kreditnih kupaca.
"Kamate na stambene pozajmice su bile oko 2,5 odsto, a sada su oko 5 odsto i zbog toga je za one koji tek sad uzimaju kredit zaduživanje skuplje, ali je i za one koji su ga uzeli prethodnih meseci, rata od 300 do 400 evra, sada 500 do 550 evra, što uopšte nije malo povećanje za jedan kućni budžet. Ljudi koji su imali ušteđevinu su se plašili za vrednost svog novca i ulagali su u nekretnine, tako da se na tržištu pojavilo dosta keš kupaca koji možda ranije nisu ni razmišljali o ulaganju u nekretnine, ali ih je ova situacija navela na to. Oni su održali tu tražnju, iako je pad kreditnih kupaca očigledan", kaže Mitić.
On ukazuje da su zbog toga cene na istom nivou ili imaju standardizovan rast tokom cele godine. Napominje i da su generalno decembar i januar meseci kada je i tražnja u blagom padu i zbog hladnog vremena i zbog praznika.
"Kome je hitno, on koristi svaku priliku, ali oni ljudi koji su na klackalici i koji se premišljaju, oni pomeraju svoju tražnju za posle praznika, jer se tržište aktivira od 20. januara", kaže Mitić.
Povezane vesti
"Sve prognoze do sada su uglavnom bile pogrešne"
On napominje da su sve prognoze za tržište nekretnina uglavnom do sada bile pogrešne, jer su svi očekivali da će posle korone pasti tržište, ali da se ono i dalje drži relativno stabilno.
"Pad kreditnih kupaca je evidentan, zbog kamata, ali i zbog toga što zapravo ne znamo koliko visoko one mogu da idu. Neizvesnost sprečava ljude da se zaduže, a sa druge strane, ova situacija ništa ne znači kreditnim kupcima, jer svakako uzimaju stambeni kredit na duži rok i pitanje je kako će se stvari menjati tokom tri decenije otplate. Najbitnije je da se u tom trenutku kupac oseti sposobnim da izdrži te varijacije i da ima stabilan posao, koliko je to moguće, jer svakako niko ne može da predvidi kretanje kamatne stope u narednih 20 godina", smatra Mićić.
profimedia
Dodaje da su ruski državljani napravili pometnju na tržištu zakupa nekretnina jer su izazvali tražnju koja nije standardna i da su time doprineli i rastu cena kvadrata.
Povezane vesti
"Cene su otišle i puta dva ili puta tri, što ne znači da će se zadržati dugoročno. Mislim da će već na proleće cene zakupa početi da padaju, čim Rusi budu prestali da dolaze u tolikom broju. U poslednjih mesec dana je već smanjen broj dolazaka i smanjila se tražnja", kaže Mićić.
Sagovornik Euronews Srbija navodi i da se već sada situacioja sa iznajmljivanjem smiruje, jer Ne su cene bile postavljene isključivo za njih, a to naši ljudi nisu ni mogli da plaćaju, pa Mićić smatra da će rente krenuti da padaju, ali prognozira da se ipak neće vratiti na stari nivo, jer se to "nikada ne dešava".
"Tržište nekretnina postalo igralište bogatih"
Nebojša Nešovanović podseća da je do rasta prometa i cena tokom 2022. godine došlo iz više razloga, ali da su značajno uticale i niske kamate na štednju zbog čega su ljudi uložili novac u nekretnine.
"Mi ne da nismo iscrpeli te kapacitete, nego vidimo da štednja sada raste. Novca je i dalje više nego ikada s tim što bih rekao da je skoncentrisan na relativno uzak krug ljudi koji dobro zarađuju i dobro žive. Tržište nekretnina je postalo njihovo igralište. Fini su prihodi od zakupa i to postaje vrlo udobna situacija za ljude koji imaju kapital i imaju nekretnine", kaže Nešovanović.
profimedia
Ukazuje da se evropska tržišta polako "hlade", kada su u pitanju cene kvadrata, ali da to ne znači da će i u Srbiji taj trend zaživeti u 2023. godini.
"Prvi put za 20 godina karijere mogu reći da je teško ili gotovo nemoguće prognozirati šta će se dešavati. Srbija je verovatno jedina zemlja u kojoj je to trenutno nepredvidivo. Jedan od glavnih generatora tražnje su nam dolasci Rusa. To je nešto što na našem tržitu nekretnina i na našoj privredi pravi priličnu razliku u odnosu na sva ostala evropska tržišta. Ako se nastavi jak dolazak Rusa možemo da očekujemo nastavak rasta renti, a nešto blaži i nastavak rasta cena kvadrata. Ukoliko se smanji ili ako eventualno uvedemo sankcije ili vize, što isto nije nezamislivo, naše tržište bi moglo da liči mnogo više na ostala evropska tržišta koja su već u laganom padu, a očekuje se da dodatno padnu tokom 2023. godine", objašnjava direktor za procene u kompaniji za promet nekretina CBRE.
Komentari (1)
Mila
16.01.2023 18:52
Kad je prosecni gradjanin mogao da kupi stan? Sad ste uveli da radnik koji radi u preduzecu koje ima gubitak bez obzira sto dobija redovnu platu ne moze da dobije kredit Ludilo od drzave