Rata za stan ili kirija: Zbog turbulencija na tržištu nekretnina podstanari suočeni sa teškom dilemom

Komentari

Autor: Zlatica Radović

20/11/2022

08:02

Rata za stan ili kirija: Zbog turbulencija na tržištu nekretnina podstanari suočeni sa teškom dilemom - Copyright profimedia

veličina teksta

Aa Aa

Dilema da li iznajmiti stan ili kupiti svoj uvek je postojala, ali ona verovatno nikada nije bila veća nego danas. Podstanarima ovih dana ne idu u prilog ni astronomske cene kirije, ni poskupljenje kredita zbog rasta kamata i euribora, ali ni sve više cene kvadrata.

Sve do pre nekoliko meseci ovu odluku nije bilo teško doneti, jer su krediti bili povoljni i od platežne moći građana i činjenice da li ima novca za učešće je zavisilo da li će se odlučiti za kupovinu nekretnine. Sa rastom kamata poskupeli su i krediti, ali i stanovi, bez obzira da li se kupuju ili iznajmljuju.

Kada se vaga između rente i pozajmice najčešće je glavni adut činjenica da onaj ko kupi stan ulaže u nekretninu koja će ostati u njegovom vlasništu, dok u suprotnom "baca pare" na mesečnu kiriju. U trenutnim okolnostima kada su kirije značajno skočile, a mnogim lokacijama se više isplati zadužiti se za kupovinu doma, nego plaćati zakup. Situacija je međutim, daleko kompleksnija, jer agenti za nekretnine smatraju da su trenutne cene kirija neodržive i da se sa padom interesovanja ruskih i ukrajinskih građana, može očekivati i njihov pad.

Na portalu 4zida unošenjem parametara za iznajmljivanje i kupovinu može se izračunati za koliko se i da li se isplati kupovina nekretnine. Tako bi na primeru stana od 50 kvadrata u Mirijevu u kojem je mesečna kirija sada oko 350 evra ulaganje u kupovinu trebalo da se isplati za 21 godinu. Prosečan kvadrat u ovom naselju je oko 1.700 evra, pa bi za kredit od 85.000 evra, uz učešće od 20 odsto i rok otplate od 30 godina, mesečna rata kredita trebalo da bude nešto manja od 300 evra.

Stan iste kvadrature na Novom Beogradu u proseku košta oko 125.000 evra, a trenutno se u oglasima ne može iznajmiti za manje od 700 evra. Prema kalkulatoru 4zida, kupovina ove nekretnine se isplati za osam godina. Naravno, ovo su ekstremni slučajevi, jer je na Novom Beogradu skup i kvadrat za kupovinu i rentiranje, tako da nije svako u prilici da uđe u ovaj aranžman, čak i pod uslovom da pronađe odgovarajući stan po toj ceni.

"Stanarina je uvek trošak, a kredit delom investicija"

Vanredni profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu dr Dejan Molnar kaže za Euronews Srbija da na pitanje da li se u trenutnim okolnostima više isplati kredit ili renta nema jednoznačnog odgovara i napominje da se odluke ovog tipa po pravilu ne donose isključivo na osnovu poređenja iznosa rate kredita i kirije, jer razlike između mesečne rate i kirije za stanove koji su uporedivi po kvadraturi i lokaciji nisu toliko drastične.

"Na ovakvu odluku utiču i brojni drugi finansijski i nefinansijski činioci. Sve zavisi od konkretnog slučaja, odnosno situacije u kojoj se nalazi neko ko želi da sebi i svojoj porodici prostor za stanovanje. Ukoliko smo se trajno odlučili za život u nekom gradu i pronašli nekretninu koja porodici odgovara na dugi rok, onda je kupovina uz pomoć bankarskog zajma verovatno bolje rešenje. U strukturi mesečnog anuiteta, odnosno rate kredita, jedan deo predstavlja trošak,a to je kamata, ali se drugi može smatrati investicijom, jer se otplaćuje deo glavnice kredita, kroz plaćanje "sopstvenih kvadrata". Кada se nepokretnost iznajmljuje, celokupan iznos stanarine je trošak", objašnjava profesor.

Ključno pitanje - učešće

Procenitelj Milić Đoković kaže da izbor zavisi da li onaj ko je u potrazi za mestom za stanovanje ima pare za učešće ili nema.

"Ko ima za učešće pre mu se isplati da kupi, jer onda plaća svoje. Ako nema dovoljno novca, onda nema mnogo izbora. Ovde se kod nas sve promenilo i sa ovim relacijama na tržištu, više ne zna čovek šta da kaže. Vrlo sam oprezan kada treba nešto tvrditi. Ne pamtim ovakvo vreme u nekretninama. Na nedeljnom nivou su dešavaju razna iznenađenja i treba biti oprezan pri davanju predloga i savetovanju", kaže Đoković za Euronews Srbija.

On napominje i da je povrat investicije kada je u pitanju kupovina stana od 15 do 25 godina, ali da zavisi od kvadrature i lokacije.

Predrag Stajić iz agencije Beli grad napominje da je ovo pitanje kompleksno i da je stvar procene svakog pojedinca šta mu se više isplati.

"U ovom trenutku, pogotovo u centru grada, mnogo više su skočile cene kirije. Više se isplati kredit nego plaćati ove sulude rente. Kupovna moć ljudi koji uzimaju kredit je smanjena, plata im je na nekom sličnom nivu ili je porasla, kreditno su manje sposobni nego pre nekoliko meseci, tako da sada mogu kupiti nekretninu manje vrednosti. S druge strane, cene nekretnina su otišle i tu je problem. Na ovu odluku građana, moglo bi uticati i to da li će cene kvadrata padati ili će ostati na ovom nivou", kaže Stajić.

On napominje da sve zavisi od daljih dešavanja na tržištu nekretnina - onaj ko sada kupi dobro će proći ako cena ostane ista ili ako kvadrat kasnije opet poskupi, ali to bi mogla biti loša odluka ako u budućnosti cena kvadrata "krene u rikverc".

Sve je teže doći do "krova nad glavom"

Profesor Dejan Molnar kaže da je u odnosu na početak godine, glavna promena to što se teže i pod lošijim uslovima može doći do "krova nad glavom", jer je to postalo skuplje i za one koji iznajmljuju stanove i koji ih kupuju.

"Povećavanje kamatnih stopa je bilo očekivano, zbog rastuće inflacije. Politika "skupog novca", restriktivna monetarna politika, ima za cilj da smanji pritisak na rast cena. Povećavanje referentne kamatne stope izazvalo je povećanje mesečne rate za postojeće stambene kredite sa promenljivom kamatnom stopom, koja je vezana za euribor", kaže Molnar.

Prema podacima Narodne banke Srbije prosečna kamatna stopa na stambene kredite samo u toku ove godine porasla sa 2,56 odsto u januaru na 3,79 odsto u septembru.

"Usled toga, dužnicima su mesečne rate povećane u proseku za oko 20 odsto. Sa druge strane, sa tržišta dobijamo informacije da je u većim gradovima u Srbiji prisutan veliki broj stranaca, pretežno iz Rusije, koji traže stanove za iznajmljivanje i time utiču na rast renti", napomin je profesor.

Rast kamatnih stopa na stambene kredite je već smanjio krug onih koji mogu da koriste bankarske zajmove i da pojave se kao kupci stambenog prostora, a profesor podseća da je trećem kvartalu 2022. godine došlo i do osetnog pada udela kupljenih stanova putem stambenih kredita na 25 odsto, u poređenju sa istim periodom prošle godine kada ih je bilo 33 odsto

"Može se zaključiti da građani manje uzimaju stambene kredite. Istovremeno, broj prodatih stanova u trećem kvartalu manji je za 5,6 odsto u odnosu na isti period 2021. godine. Ukoliko se ima u vidu činjenica da je tokom prethodnih osam kvartala, počev od juna 2020, bio prisutan rast kupoprodaja stanova, može se zaključiti da je došlo do "hlađenja" tržišta u izvesnoj meri, mada cene i dalje beleže porast", kaže Molnar.

On smatra da će smanjivanje učešća kreditnih sredstava u kupovini nekretnina u prvoj polovini godine, uz očekivano dalje smanjivanje u drugoj polovini ove godine i tokom cele sledeće godine definitivno imati uticaj na smanjivanje tražnje za nepokretnostima u Srbiji.

"Rast kamatnih stopa na stambene kredite je smanjio krug onih koji mogu da koriste bankarske zajmove i pojave se kao kupci stambenog prostora. Svaki dodatni procentni poen kamatne stope ostavlja jedan segment potencijalnih kupaca "izvan igre". To bi moglo da izazove smanjenje tražnje i pad cena u nekom trenutku", navodi Molnar.

Profesor ističe da je to posebno važno kada se ima u vidu da cene nekretnina u najvećoj meri zavise od privrednog rasta koji usporava, nivoa životnog standarda stanovništva, koji je pod udarom inflacije i uslova pod kojima banke odobravaju stambene kredite, a koji se pogoršavaju.