Samo 16 odsto nekretnina plaćeno iz kredita: Šta stoji iza kupovine stanova za keš

Komentari

Autor: Zlatica Radović

19/09/2021

12:48

Samo 16 odsto nekretnina plaćeno iz kredita: Šta stoji iza kupovine stanova za keš - Copyright E-Stock/Konstantin Bajčetić

veličina teksta

Aa Aa

Od svih 89.463 nekretnina koje su za 2,9 milijardi evra prodate u prvih šest meseci ove godine samo 16 odsto je plaćeno iz kredita. Najveći udeo keša u kupovini zabeležen je prilikom kupovine zemljišta, pa je tako čak 99 odsto građevinskih parcela i njiva plaćeno gotovinom. Iz kredita se najviše finansirala kupovina stanova sa 32 odsto, što znači da su kupci za svaki treći stan uzeli pozajmicu od banke.

U Republičkom geodetskom zavodu kažu da je, posmatrano po polugodištima, od 2018. plaćanje stanova iz kredita u odnosu na gotovinsko plaćanje u blagom porastu. Podaci o ogromnom procentu nekretnina kupljenih za keš, nameću i pitanje ko su kupci ovih nekretnina i odakle im toliko keša.

Stručnjaci upozoravaju da je ovo tržište pogodno za "pranje para", dok procenitelji i agenti za nekretnine smatraju da u prometu preko agencija nema prostora za veliki upliv iz nelegalnih tokova.

Direktor za savetovanje i procene u kompaniji CBRE Nebojša Nešovanović smatra da je razlog za ekspanziju gradnje i prodaje stanova to što su nekretnine postale investiciono tržište. Stanove za gotovinu ne kupuju ljudi koji bi u njima živeli, već oni koji imaju višak novca i žele u nešto da ga ulože.

"Za gotovinu se uglavnom kupuje novogradnja, a među kupcima osim biznismena ima i naših ljudi koji su novac zaradili u inostranstvu i žele da investiraju ovde. Ako imate višak od, na primer 100.000 evra ili više, ne postoji drugi način da plasirate taj novac osim u tržište nekretnina. Novih stanova nema dovoljno i ljudi koji žele da kupe stan za život, praktično ne mogu da stignu do njih zbog ljudi koji su na tom tržištu samo investitori. Zato nam je potrebno mnogo više stanova, ali i alternativa za plasiranje kapitala", tvrdi Nešovanović.

On tvrdnje da se u prometu nepokretnosti pere novac stečen kriminalom smatra neosnovanim, jer bi, kako kaže, bila potrebna velika količina legalnog novca da bi se oprao samo delić "prljavog".

"Ne mogu da tvrdim da tako nešto uošte ne postoji, ali smatram da se ne isplati. Kad dođe do kupovine stana, kupac taj novac već ima na računu. Čak i da je bio sumnjiv u tom trenutku je već opran i tada je čist. Kada je u pitanju stambena izgradnja eventualno bi moglo da se opere pet do 10 odsto investicije na velikim projektima, ali ne više", kaže Nešovanović.

Statistika umnožava novac iz kredita?

Procenitelj Milić Đoković, međutim, smatra da je statistički podatak o 84 odsto nekretnina prodatih za gotovinu u stvari privid i da se novac iz jednog kredita obrne bar još četiri puta.

"Ako jedan klijent iz kredita kupi stan od druge osobe, ta druga osoba potom raspolaže sopstvenim sredstvima, od kojih će možda kupiti dva manja stana. Dalje se može nastaviti niz, pa građani od kojih je ovaj drugi čovek kupio dva manja stana raspolažu sopstvenim sredstvima od kojih će možda kupiti novi stan, vikendicu, poslovni prostor. Taj novac koji je prvobitno dobijen iz kredita, prikazaće se više puta u statistici prometa nekretnina i to kao kupovina za gotovinu. Jedan otvori lanac, a sve ostalo su vezane prodaje. U čak 80 odsto slučajeva prodaje na našem tržištu, sledi kupovina nove nekretnine, jednostavno se niz nastavlja", objašnjava Milić Đoković.

Napominje da u malom procentu možda i postoji pranje novca, ali smatra da to nije više od 10 odsto i da ne može biti objašnjenje za ovoliki rast prometa u gotovini.

"Nekretnine poslednja faza integracije u legalne tokove"

Forenzički računovođa Miroslava Milenović, koja ima iskustva iz mnogih zemalja, gde je radila kao stručnjak na otkrivanju pranja novca, međutim, napominje da je sektor nekretnina uvek interesantan za poslednju fazu, odnosno integraciju u legalne tokove.

"Za efikasno suzbijanje je osim kontrole na granicama potrebna i kontrola upotrebe gotovine u jednoj zemlji. Kupovina nekretnina samo za keš vrlo je jasan pokazatelj da se određene procedure nisu poštovale i da su oni koji su overavali takve ugovore žmurili na ono što se dešava, što nam govori da su institucije nesposobne da sprovode adekvatnu kontrolu", smatra Milenović.

Srbija je od februara 2018. do juna 2019. godine bila na listi FATFA, na kojoj se nalaze države koje predstavljaju visoki rizik za međunarodni finansijski sistem. Milenović upozorava da bi se tamo mogla naći ponovo ukoliko se zakoni ne budu sprovodili, odnosno ukoliko ne bude poštovala obaveze prema međunarodnoj zajednici.

Da je ovog problema svesna i država potvrđuje dokument koji je Vlada Srbije usvojila 2018. godine, a u pitanju je Nacionalna procena rizika od pranja novca i finansiranja terorizma, u kojoj je istaknuto da upravo tržište nekretnina spada u najizloženije sektore. U njoj se navodi da se trend plasiranja prljavog novca u nekretnine najčešće odvija kroz investiranje u izgradnju stambeno-poslovnih objekata i u kupovinu nepokretnosti.

"Pretnja od pranja novca kroz sektor nekretnina naročito je izražena kod fizičkih lica –investitora u izgradnju nekretnina, koji te nepokretnosti potom prodaju i na taj način, prikrivaju nezakonito poreklo uloženih sredstava. Na povećanu ranjivost od pranja novca utiče i podatak da se plaćanje građevinskog materijala može obavljati u gotovini. Takođe, na povećanu ranjivost utiče i
nepostojanje registra osoba koje se bave ovom delatnošću, pa se veličina ovog sektora može utvrditi samo posredno, preko podataka Poreske uprave", piše u dokumentu.

Ovi podaci, kako je navedeno, pokazuju da od 2013. godine postoji trend porasta takvih fizičkih lica, a u 2017. godini ih je bio 354. U dokumentu piše i da se finansiranje izgradnje iz novčanih sredstava nepoznatog porekla najčešće pravda pozajmicama, poklonima i slično, kao i da je zapaženo prikazivanje potcenjenih vrednosti nekretnina u kupoprodajnim ugovorima i plaćanje razlike u gotovom novcu.

U dokumentu piše i da se izbegavanje plaćanja poreza i drugih dažbina koje predstavljaju javni prihod najčešće obavlja prikazivanjem lažnog prometa preko fantomskih preduzeća, falsifikovanjem dokumentacije i ubacivanjem robe proizvedene na crno u legalne tokove.