Igre 
Bum na tržištu nekretnina - zašto je kupcima prvog stana kvadrat sve manje dostupan
Komentari08/01/2022
-12:17
Niske kamate na kredite, visoke cene kirije, a za neke i utisak da zbog niskih kamata na štednju praktično moraju da plate da bi svoj novac držali u banci, uticali su na to da tržište nekretnina u Srbiji gotovo eksplodira ove godine. Oboreni su svi rekordi i kada je u pitanju broj prodatih nekretnina i količina novca kojim su plaćene. Neki su pazarili zbog potrebe, da bi imali svoj krov nad glavom, ali je sve veći procenat i onih koji investiraju u nekretnine, jer praktično nemaju u šta drugo, ali i zbog toga što takvo investiranje predstavlja sigurno ulaganje.
Analitičari kažu da su baš zbog onih koji investiraju u kupovinu stanova kvadrati sve manje dostupni ljudima koji žele da se skuće. Napominju da je nagla potražnja za stanovima još više zatvorila tržište za "obične ljude" - one koji pokušavaju da dođu do prvog stana, jer su astronomske cene kvadrata za njih postale gotovo nedostižne.
Od početka godine u Srbiji su prodate nekretnine u vrednosti od oko 5,5 milijardi evra, što je za milijardu više nego lane i za 1,8 milijardi evra više nego tokom cele 2018. godine. Maja Radović iz Republičkog geodetskog zavoda, je za Euronews Srbija izjavila da ti podaci oslikavaju da bi obim novčanih sredstava mogao dostići rekord od šest milijardi evra do kraja godine, jer se procenjuje da će u četvrtom kvartalu najverovarnije biti više kupoprodaja nego u drugom i trećem.
U prvih 11 meseci, sklopljen je 125.281 kupoprodajni ugovor, od čega oko 30.000 u prvom kvartalu i po 35.000 u drugom i trećem, dok će podaci za poslednji kvartal biti poznati za nekoliko dana.
"Oko 30 odsto stanova se kupuje iz kreditnih sredstava, dok se 99 odsto zemljišta plaća gotovinom. Stanovi sa oko 28 odsto učestvuju u broju prodaja, ali kada je u pitanju novčana vrednost prodatih nepokretnosti oni su zastupljeni sa 50 odsto", rekla je Radovićeva.
Stručnjaci upozoravaju da je ovo tržište pogodno za "pranje para", dok procenitelji i agenti za nekretnine smatraju da u prometu preko agencija nema prostora za veliki upliv iz nelegalnih tokova. Agenti za nekretnine kažu da se tek svaki treći stan kupuje da bi se u njemu živelo, dok se procenjuje da oko 70 odsto kupaca ustvari ulagači u nekretnine. Među njima, kako navode, ima i onih koje konsultanti za ulaganje u nepokretnosti nazivaju "špekulantima".
Direktor za savetovanje i procene u kompaniji CBRE Nebojša Nešovanović kaže da se ranije mnogo više dešavalo da ljudi kupuju stanove u sivoj gradnji, pa da ih kasnije prodaju po višim cenama i da od toga zarađuju, ali da ih ima i sada. To je, međutim, samo jedan vid ulaganja koji doprinosi rastu cena kvadrata.
Povezane vesti
"Postoje dve vrste kupaca nekretnina, a to su oni kojima je stan potreba za život, dok drugi u kupovini nekretnine vide priliku za investiranje i posmatraju to kao finansijski instrument. To je značajan deo tržišta trenutno, jer su cene u poslednje dve decenije izuzetno stabilne sa projekcijom da će i u budućnosti rasti", objašnjava Nešovanović.
Građevinska direkcija Srbije
On kaže da se za gotovinu uglavnom kupuje novogradnja, a među kupcima osim biznismena ima i naših ljudi koji su novac zaradili u inostranstvu i žele da investiraju ovde.
"Novih stanova nema dovoljno i ljudi koji žele da kupe stan za život, praktično ne mogu da stignu do njih zbog ljudi koji su na tom tržištu samo investitori. Zato nam je potrebno mnogo više stanova, ali i alternativa za plasiranje kapitala", tvrdi Nešovanović.
On ukazuje na hroničan nedostatak stanova u glavnom gradu i napominje da nam je potreban novi Novi Beograd, koji će zadovoljiti potrebe čoveka 21. veka. Napominje da bi i nova mera Vlade Srbije, koja je najavljena sa povlasticama za majke koje dobiju decu tokom sledeće godine, mogla da poveća tražnju za stanovima, a time i da dodatno digne cene.
"Sjajna je ideja da se poveća kupovna moć stanovnika, ali je potrebno da se pre toga poveća broj stanova na tržištu. U ovoj situaciji nećemo mnogo uraditi, jer bi za one koji ne spadaju u grupu koja će dobiti povlastice, stan mogao biti još manje dostupan, zbog skoka cena", smatra Nešovanović.
Prošle godine izgrađeno 25.326 stanova
Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, prošle godine je završena izgradnja 25.326 stanova, što je za oko 7.500 više nego 2011. kada je usledio drastičan pad, toliki da je 2005. izgrađeno jedva 10.000 stanova. Od tada stambena izgradnja beleži konstantan rast, ali je on očigledno nedovoljan da zadvolji potražnju na tržištu.
Prosečna cena kvadrata u novogradnji u Beogradu je u trećem kvartalu je bila 2.080 evra. To je za oko 250 evra više u odnosu na isti period lane. Poskupeli su i kvadrati stanova u starim zgradama i prosečno je za kvadrat u prestonici bilo potrebno izdvojiti 1.545 evra, dok je prošle godine kvadrat u proseku koštao 1.371 evro. U odnosu na 2019. godinu ta razlika je još veća i iznosi čak 470 evra po kvadratu za novogradnju, u kojoj je prosečan kvadrat koštao 1.610 evra i oko 250 za staru gradnju, jer je kvadrat tada bio oko 1.290 evra.
Povezane vesti
Predsednik stručnog saveta Klastera nekretnina Milić Đoković ističe da je tržište "jako živahno" i da se proda sve što se pojavi u ponudi. On kaže da raste potražnja za stanovima svih struktura i različitog kvaliteta.
"Periferija postaje atraktivna za kupovinu prvog stana čija je cena kvadrata od 1.200 do 1.400 evra, dok druga vrsta klijenata traži stanove u centru grada gde je cena od 3.000 do 4.000 evra. Što se tiče prodaje, nikad bolje nije bilo. Euribor je u istorijskom minusu i krediti su jeftini, jer je prosečna kamata oko 2,6 odsto, ali je zato kvadrat skup, jer ne može da bude i jedno i drugo", rekao je Đoković.
On je istakao da se prometuju uknjiženi stanovi, a da bi rešenje za visoke cene i nedovoljnu ponudu moglo da bude ubrzanje postupka legalizacije.
Povezane vesti
"Već dve godine nisu u prometu stanovi koji su u postupku ozakonjenja, a pretpostavka je da ih samo u Beogradu ima više od 200.000. To bi značajno uticalo na ponudu i cenu kvadrata na tržištu, naročito za stanove u rasponu od 50.000 do 60.000 evra. Trenutno je tendencija poskupljenja svega - od materijala, gradnje, majstora, samog kvadrata, tako da realno dobit investitora ostaje na istom nivou, a ulazna stavka na sve se povećava", objašnjava Milić Đoković.
E-Stock/Dimitrije Goll
Nešovanović, međutim, smatra da ne bi bilo dobro da se dozvoli promet nelegalnih objekata, jer bi to ohrabrilo "divlju gradnju".
"To bi povećalo ponudu, ali ipak to nije pravi put da se ide dalje. Država bi trebalo da razmotri kako dodatno da ojača tržište kapitala kako bi ljudi dobili priliku da investiraju višak novca u nešto drugo. Da novac sklonimo na tržište kapitala, a ne da bude zazidan u ciglu i malter", ističe Nešovanović.
Trend rasta na tržištu nekretnina nije karakterističan samo za Srbiju. Prema analizi koju je napravio Financial Times, od 40 država OECD-a, u samo njih tri tokom prvog tromesečja nije zabeležen rast cena nekretnina.
Gotovo isti razlozi kao i u našoj zemlji, među kojima se ističu niske kamate na kredite, podstakli su skoro svakog drugog Nemca da kupi kuću ili stan. Kako piše Rojters, Frankfurt je po naduvanom "balonu cena" nekretnina u 2021. pobedio Hong Kong, Toronto i Njujork, a obližnji Minhen je takođe blizu vrha.
Pre 15 godina, manje od 42 odsto Nemaca je posedovalo nekretninu, ali se taj procenat tokom finansijske krize popeo na skoro 47 odsto u 2018. Zaduživanje radi kupovine imovine ubrzalo se tokom pandemije, pokazuju najnoviji podaci nemačke Bundesbanke. Stambeni krediti su lane dostigli 1,45 biliona evra, otprilike šest odsto više nego 2019, a podaci za ovu godinu pokazuju da je ovo zaduživanje nastavilo da raste.
Otplaćujemo 140.000 stambenih kredita
Građani Srbije su od početka godine podigli stambene kredite u vrednosti od 74 milijarde dinara, odnosno oko 630 miliona evra, što u ukupnom nivou pozajmica u svim bankama čini više od 40 odsto.
profimedia
U Udruženju banaka Srbije (UBS) i Narodnoj banci Srbije (NBS) takav trend objašnjavaju sve većim brojem izgrađenih stanova, smanjenjem učešća za kupovinu nepokretnosti, kao i upola manjim kamatama u odnosu na period pre deset godina. Krajem septembra preostali dug po stambenim kreditima bio je oko 532 milijarde dinara, što je za 16,2 odsto više u odnosu na isti period lane. Prema podacima UBS, ukupan broj stambenih kredita premašio je 140.000.
Preporuka za vas
Komentari (2)
Rox
08.01.2022 13:56
Zasto drzava nesto ne uradi? Zasto ne zastiti onoga kome treba krov nad glavom od ljudi koji kupuju po 10 stanova?
zoran
11.01.2022 01:45
@Rox - Zato sto smo mi sami hteli neoliberalni kapitalizam. Ako imas para ti kupi i 20 stanova ako nemas budi rob i placaj kiriju celog zivota.