Urušena terasa ili fasada, oštećen krov: Problem je papren, ali kako stanari da ga reše i može li zgrada da digne kredit

Komentari

Autor: Euronews Srbija

02/07/2023

15:56

Urušena terasa ili fasada, oštećen krov: Problem je papren, ali kako stanari da ga reše i može li zgrada da digne kredit - Copyright Euronews/Iva Mirčević

veličina teksta

Aa Aa

Nedavno obrušavanje terase sa 11. sprata novobeogradske zgrade sa koje se mesec dana ranije odlomio deo fasade, otvorilo je pitanje kako rešavati takve probleme koji muče sve više ljudi i kako platiti popravku koja često košta i više desetina hiljada evra. Opcije postoje, ali sredstva za velike radove i popravke na zgradi definitivno nije lako obezbediti. Jedna mogućnost da se problem brže reši je da stambena zajednica uzme kredit u banci, što je zakonski moguće, ali do sada u praksi nije zabeležen nijedan takav slučaj. To bi, međutim, moglo da se promeni izmenom Zakona o stanovanju, ali dok do toga ne dođe stanarima ostaje samo opcija da samostalno prikupe novac što je često nemoguća misija.

U tom smislu pomoć im može pružiti lokalna samouprava, ali samo one opštine koji nude takve projekte. Reč je, naime, o određenim bespovratnim sredstvima koje bi zgrade, odnosno njihovi predstavnici mogli da dobiju od opština, ali koje često nisu dovoljne da pokriju celokupne radove. U hitnim slučajevima, Grad Beograd može da ustupi novac za popravke i obezbeđivanje, ali stanari i ta sredstva moraju da vrate.

Za bilo koju opciju, na kraju je uvek potreban dogovor samih stanara, ali ni to nije uvek lako. Često neki od njih nemaju toliko novca da izdvoje za neke krupne radove, a neki ne žele u tome da učestvuju. To onda često postaje dugotrajan i mukotrpan proces iz koga mnoge zgrade izađu bez ikakvog dogovora, a samim tim i bez rešenja za ozbiljan problem.

O tome da li je kredit opcija, kada i kako bi mogao to da bude, ali i šta su obaveze stanara i šta ukoliko neki od njih neće da učestvuju u plaćanju, za Euronews Srbija govorili su predsednik Udruženja profesionalnih upravnika Beograda Ljubiša Banovački i Miladinka Bodrožić iz Suda časti Privredne komore.

Da li će pomoći izmena zakona?

Mogućnost da stambena zajednica uzme kredit za popravku i renoviranje delova zgrade postoji po Zakonu o stanovanju. Međutim, u Udruženju profesionalnih upravnika Beograda kažu da to nije bilo realno uraditi jer nijedna banka nije htela da da kredit zbog sredstava obezbeđenja pozajmice.

Kako bi se sagledali načini da se ta zakonska odbredba o kreditu sprovede, održani su i sastanci sa poslovnim bankama.

"Bili smo na sastancima sa poslovnim bankama da se pokrene kreditiranje stambenih zajednica, da se daju mikrokrediti, ali tu je glavni problem procena rizika i sredstva obezbeđenja vraćanja kredita, ko će stati iza stambene zajednice ukoliko ne vrati kredit, kako će se on naplatiti, jer ne možete staviti hipoteku na zgradu. Očekujemo da ćemo sa izmenama i dopunama Zakona o stanovanju čija je izrada u toku, paralelno dobiti i neke informacije od poslovnih banaka da vidimo na koji način stambena zajednica može da se kredita", rekao je za Euronews Srbija predsednik Udruženja profesionalnih upravnika Beograda Ljubiša Banovački.

Koliko novca imaju stambene zajednice?

Problem se, međutim, produbljuje kada se dođe do cifre potrebne za renoviranje, jer samo izrada projekta renoviranja fasade, prema navodima iz Udruženja profesionalnih upravnika Beograda, košta 20.000 evra.

Toliko novca nema na računima stambenih zajednica na koja se slivaju sredstva koja stanari daju za troškove tekućeg i investicionog održavanja. Po zakonu, svi stanari zgrade imaju obavezu da plaćaju naknadu za tekuće i investiciono održavanje, kao i upravljanje.

"Za investiciono održavanje, na primer za zgrade koje su stare preko 30 godina kao što je zgrada u Novom Beogradu sa koje pala terasa je 11 dinara po metru kvadratnom. Ako imate stan od 50 metara kvadratnih, to je 550 dinara mesečno. Vi treba da odvojite za popravku te fasade, a vama samo projekat košta 20.000 evra. I onda su to ta mala sredstva. Kada donesemo odluku za veća sredstva onda se stanari bune i nezadovoljni su i kreću priču - vi samo uzimate pare", kaže Banovački.

On je, međutim, naveo da kada su u pitanja neka finansiranja radova na zgradi, stanari mogu da dobiju određena sredstva od jedinice lokalne samouprave, ali da su ona ipak nedovoljna za skupe radove kao što je renoviranje fasade.

"Stari grad je davao subvencije 350.000 dinara po zgradi, Čukarica je raspisala konkurs, Rakovca isto, da se aplicira za ta neka bespovratna sredstva ali to su kada je fasada koja košta oko 50.000 evra, ipak mala sredstva", rekao je Banovački.

I dok se ne reši pitanje kako stambena zajednica može da podigne kredit, postavlja se i pitanje da li bi to uopšte bio mogući način rešavanja problema i kako bi se o tom eventualnom potezu odlučivalo. Banovački kaže da za bilo koju odluku, uključujući i odluku o sanaciju ili nekom investiranju kroz tekuće održavanje, mora da se održi sastanak i da se dobije saglasnost 50 odsto stanara.

Objasnio je da je odluka koju donose polovina od ukupnog broja stanara obavezujuća za celu zgradu, uključujući i one stanare koji su bili protiv njenog donošenja i one koji neće ili ne žele da učestvuju na sastanku.

"Takođe, ukoliko neko ne dođe na sastanak tri sednice zaredom, tada zakonski imamo pravo da smanjimo kvorum. Na primer, zgrada ima 50 stanova, na tri sastanka nam je dolazilo po 15 ili 16 ljudi, mi tad smanjimo kvorum na 15 i osam ljudi može da odluči. Jeste to nepopularna mera, ali s druge strane nekome ko je zainteresovan za sanaciju zgrade, kad je u pitanju nešto što se odnosi na bezbednost kao što su fasada i curenje krova, moramo da donesemo te odluke jer to jeste faktički naš posao", rekao je Banovački.

Banovački je rekao da su odlukom Skupstine grada Beograda iz 2018. godine definisane minimalne cene, koje za tekuće održavanje zgrade sa liftom iznosi 470 dinara. Banovački je naveo da za tu minimalnu cenu, odnosno za 470 dinara po stanu treba platiti i održavanje lifta i čišćenje zgrade što je, kako je rekao, faktički neizvodljivo.

Međutim, šta se dešava onda kada neko ne može ili ne želi da učestvuje u plaćanju? Upravnik novobeogradske zgrade iz reda stanara, sa koje se odlomio deo fasade i obrušila teresa, ranije je, na priumer, rekao da je nemoguće da zgrada sama sanira celu nebezbednu fasadu upravo zbog toga što u njoj žive ljudi koji su egzistenicijalno ugroženi.

Najkraći odgovor na ovo pitanje je da su svi obavezni da plaćaju, a da oni koji to ne urade izlažu sebe mogućnosti da se "susretnu sa izvršiteljem".

Kada se pokreće postupak prinudnog izvršenja?

Miladinka Bodrožić iz Suda časti Privredne komore kaže za Euronews Srbija da stambena zajednica nije ovlašćena da donosi odluku da određeni vlasnici stanova u zgradi ne plaćaju naknadu za tekuće i investiciono održavanje, kao i upravljanje.

"Protiv vlasnika posebnih delova koji ne ispunjavaju svoje obaveze prema stambenoj zajednici pokreće se postupak prinudnog izvršenja", rekla je Bodrožić navodeći šta propisuje Zakon o stanovanju i održavanju zgrada.

Prema njenim rečima, zakonom je predviđeno da je u nadležnosti skupštine stambene zajednice da određuje visinu mesečnog iznosa koji plaćaju vlasnici stanova na ime troškova održavanja, a profesionalni upravnik izvršava odluke skupštine stambene zajednice.

Bodrožić je navela da obavezu održavanja zgrade odnosno zajedničkih delova zgrade na način da ne preti opasnost nastanka štete ima stambena zajednica, kao i profesionalni upravnik kome je povereno upravljanje zgradom.

Po zakonu, kako dodaje, vlasnik stana dužan je da učestvuje u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade, zemljišta za redovnu upotrebu zgrade i upravljanje zgradom.

Bodrožić kaže da se odlukom stambene zajednice propisuje iznos koji je svaki vlasnik posebnog dela dužan da plaća na ime svog učešća u troškovima tekućeg održavanja i troškovima upravljanja, kao i visina izdvajanja na ime troškova investicionog održavanja, a koji ne može biti niži od iznosa koji je propisala jedinica lokalne samouprave.

U slučaju prinudno postavljenog profesionalnog upravnika, visina naknade koju će plaćati vlasnici posebnih delova određuje se odlukom jedinice lokalne samouprave, odnosno prinudni upravnik donosi odluku o visini troškova održavanja i upravljanja zgradom samo u visini minimalnog iznosa propisanog odlukom nadležnog organa lokalne samouprave.