Glavobolje stanara koji su nezadovoljni upravnicima zgrada: Kome da se žale i kako mogu da ih smene?

Komentari

Autor: Euronews Srbija

09/07/2023

19:28

Glavobolje stanara koji su nezadovoljni upravnicima zgrada: Kome da se žale i kako mogu da ih smene? - Copyright profimedia

veličina teksta

Aa Aa

Mnogi stanari nezadovoljni su radom profesionalnih upravnika, koji treba da rešavaju brojne probleme u funkcionisanju zgrada. Profesionalni upravnici bi upravo trebalo da olakšaju život stanarima, ali nije uvek baš tako, pa su česte i pritužbe na rad profesionalnih upravnika. Građani se najviše žale da nemaju dovoljnu komunikaciju sa upravnicima, navode da oni služe samo da bi uzeli novac, da su često nedostupni i da ne odgovaraju na njihove pozive i primedbe, kao i da ih ne obaveštavaju o promenama na zajedničkom računu.

U tim slučajevima postavlja se pitanje kome stanari mogu da se žale na rad upravnika, ko kontroliše njihov rad i kako mogu da ih smene.

Rad profesionalnih upravnika kontoroliše Privredna komora Srbije, krovna organizacija od koje profesionalni upravnici dobijaju licencu, pa tako stanari mogu da podnesu pritužbu Sudu časti PKS. Takođe, rad profesionalnih upravnika kontrolišu komunalna i građevinska inspekcija kroz inspekcijske nadzore.

Da bi smenili profesionalnog upravnika čijim radom su nezadovoljni, potrebna je dvotrećinska većina od ukupnog broja glasova skupštine stambene zajednice. Na isti način ga i biraju.

"Inicijativu za zakazivanje sednice skupštine na kojoj bi se odlučivalo o razrešenju može podneti svaki vlasnik posebnog dela. Ako profesionalni upravnik odbije da zakaže sednicu, može je zakazati i svaki vlasnik posebnog dela“, rekla je za Euronews Srbija Miladinka Bodrožić iz Suda časti PKS.

I pored brojnih pritužbi, nijednom upravniku licenca nije oduzeta zbog propusta u radu

Zbog propusta u radu profesionalnih upravnika stanari su do sada podneli brojne pritužbe Sudu časti PKS koji je nadležan da utvrđuje odgovornost organizatora profesionalnog upravljanja, odnosno firme u kojima su zaposleni profesionalni upravnici i da ih kažnjava u slučaju povrede dobrih poslovnih običaja i Kodeksa poslovnog morala organizatora profesionalnog upravljanja.

"Postupak pred Sudom časti pokreće se protiv organizatora profesionalnog upravljanja, a ne lično protiv profesionalnog upravnika, jer je za povredu Kodeksa koju učini profesionalni upravnik odgovoran organizator, odnosno firma kod koje radi taj upravnik. Sporna pitanja oko pravne valjanosti ugovora o angažovanju profesionalnog upravnika, koji stambene zajednice zaključuju sa organizatorom profesionalnog upravljanja, kao i prava i obaveza koji proističu iz njega, naknade štete i drugo, ugovorne strane mogu raspraviti isključivo pred redovnim sudom u parničnom postupku", rekla je Bodrožić.

I pored brojnih pritužbi koje su stanari podnosili Sudu časti PKS, nijednom profesionalnom upravniku licenca nije oduzeta zbog propusta u radu. Bodrožić je navela da je do sada oduzeta licenca i iz registra brisano 408 profesionalnih upravnika iz razloga što nisu jednom godišnje dostavili važeću polisu osiguranja, u skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada.

"Privredna komora Srbije do danas nije vršila oduzimanje licenci i brisanje iz Registra na osnovu odluka Suda časti i odluka redovnih sudova. Sud časti nije ni u jednoj odluci utvrdio da je učinjena teža povreda dobrih poslovnih običaja i poslovnog morala, koja odluka bi eventualno poslužila Komori za oduzimanje licence profesionalnom upravniku", kaže ona.

Koje mere je Sud časti PKS izricao profesionalnim upravnicima?

Kako dodaje, Sud časti je izricao opomene smatrajući da "učinjene povrede nisu takve težine da bi zbog njih preporučio da se upravnicima oduzme licenca".

"Sud se rukovodio da je u pitanju nova, mlada profesija u kojoj se tek formiraju dobri poslovni običaji i poslovni moral, a i sam Zakon ima dosta nejasnoća i nepreciznosti", navela je Bodrožić.

Sud časti je, kako kaže Bodrožić, izricao i meru javne opomene sa objavljivanjem na internet stranici Privredne komore Srbije i to u slučajevima teže povrede i ponovljanja iste ili slične povrede. Najčešće su, ipak, bile opomene u kojima se uzimalo u obzir postojanje naročito olakšavajućih okolnosti (prvo kažnjavanje).

"To znači da prijave koje se podnose Sudu časti često nisu osnovane (nema dokaza o učinjenoj povredi) i nisu rezultirale pokretanjem postupka i donošenjem odluke Suda časti i kažnjavanjem", navodi Bodrožić.

Predsednik Udruženja profesionalnih upravnika Beograda Ljubiša Banovački rekao je za Euronews Srbija da su pojedini profesionalni upravnici od Suda časti bili kažnjeni zato što nisu održali sastanak stambene zajednice, ali i navodi da su sve to lakše povrede za koje se izriču opomene i novčane kazne od 5.000 do 10.000 dinara.

"Svi profesionalni upravnici rade za neku firmu koja se zove organizator profesionalnog upravljanja i onda firma kao pravno lice plati kaznu i mi kao upravnici, kao fizička lica isto, ukoliko nismo nešto dobro radili", kaže Banovački.

Kako je naveo, kada stanari podnesu pritužbu Sudu časti na rad profesionalnog upravnika sa preciziranjem u čemu je problem, onda upravnici dostavljaju dokumentaciju i daju izjave. On kaže da kod manjine upravnika protiv kojih podnose prijave bude utvrđen propust i da u tom slučaju oni budu kažnjeni finanijski - i oni kao upravnici i firme za koje rade organizatori profesionalnog upravljanja.

"U tom slučaju na sajtu PKS se zacrveni ime upravnika tako da vi kada imate negativnu referencu sutra neko kad gleda u registar i hoće da vas uzme za upravnika, vidi da ste već kažnjeni zbog nečega i samim tim nama upravnicima nije u interesu da nas neko tuži ili da budemo kažnjeni", rekao je Banovački.

Banovački objašnjava da ukoliko profesionalni upravnik ne produži osiguranje profesionalne odgovornosti, onda mu licenca postaje neaktivna i ne može više da radi taj posao.

"To osiguranje nam je bitno jer ukoliko se napravi neka šteta na zgradi našim radom, onda zgrada može od našeg osiguranje, na primer, u vrednosti od osigurane sume od 10.000 evra da naplati tu štetu, a mi tada imamo penale kod osiguranja", rekao je Banovački.

Sve više profesionalnih upravnika odustaje od posla

Banovački je rekao da dosta ljudi odustaje od upravljanja zato što nisu znali, kada su počeli da se bave tim poslom, šta je u principu upravljanje zgrade.

"Većina profesionalnih upravnika je mislila da je to upravljanje zgradom, da su to neke domarske usluge, da je to neko čišćenje zgrade i krečenje. Međutim, kada su ušli u problematiku i videli da tu imamo i finanijske obaveze, da imamo praćenje zakona, te pravne obaveze, da imamo razne inspekcijske nadzore, da imamo tu komunikaciju sa ljudima, ne možete sa svakim čovekom da pričate istu priču, morate da se prilagodite, da pogledate taj aspekt komunikacije, da imate i neku toleranciju, da budete staloženi i saslušate ih, onda su mnogi odustali", kaže Banovački.

On je rekao da oko 20 odsto profesionalnih upravnika na nivou cele Srbije koji su upisani u registru nije počelo da radi ili je odustalo od posla.

"Sve je manje upravnika zainteresovano za dobjanje licence, dva puta godišnje se organizuju ispiti za profesionalne upravnike i tu se vidi koliko malo se ljudi prijavljuje jer vide ljudi kakav je taj posao, nisu spremni da rade na taj način", rekao je Banovački.